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资产证券化  
对推进我国住房抵押贷款证券化的思考
发布时间: 2006/11/6 15:39:33

[证券市场]

对推进我国住房抵押贷款证券化的思考

严晓芳

[摘 要] 住房抵押贷款证券化有许多现实意义,我国建设银行作为试点发行的住房抵押贷款证券已进入银行间债券市场,但是要进一步发展住房抵押贷款证券化仍然存在着一些问题,本文就这些问题提出相应的建议,以促进我国住房抵押贷款证券化的进一步发展。

[关键词] 住房抵押贷款证券化;意义;问题;建议

[中图分类号] F830. 91   [文献标识码] B   [文章编号] 1002 - 2880(2006) 08 - 0107 - 03

住房抵押贷款证券化起源于20 世纪70 年代的美国,是资产证券化的一种主要形式,目的是要解决住房抵押贷款市场的流动性问题。它是指将缺乏流动性但未来现金流可以预测的住房抵押贷款进行组合,建立资产池,以资产池所产生的现金流作为偿付基础,通过风险隔离、资产重组和信用增级等手段,在资本市场上发行住房抵押贷款债券的结构性融资行为。我国从1998 年深圳平安保险公司最早提出国内住房抵押贷款证券化问题以来,理论界一直在对其进行探讨。2005 3 月央行批准建行和国家开发银行作为资产证券化的试点单位之后,理论性研究开始过渡到实验性尝试阶段。经过半年多的准备,由中国建设银行作为发起机构的国内首单个人住房抵押贷款证券化产品———“建元2005 - 1 个人住房抵押贷款支

持证券”于2005 12 15 日正式进入全国银行间债券市场。虽然这只是一个试点工作的开始,但是从长远角度来讲,随着住房抵押贷款规模的不断扩大,以及我国金融体制改革的稳步进行,住房抵押贷款证券化必将成为一种趋势,在我国长远发展下去。

一、发展住房抵押贷款证券化的意义

() 对银行业:首先,可以加强资产的流动性,改善银行的资产负债结构。众所周知,随着我国城镇居民向住与行的消费结构升级以及城市化进程的深入,住房必将成为持续的消费热点。居民对住房抵押贷款的需求将变得越来越大,而且住房抵押贷款期限较长(最长可达30

) ,对于银行来说,信贷资产回收周期长,流动性较弱。通过住房抵押贷款证券化,发行期限长短不一的债券,改变了贷款期限长的局限,同时债券可以上市流通,因而可以有效地缓解银行未来可能面临的住房信贷资金约束压力。其次,可以增加新的资金来源。银行传统的筹资方式是吸收存款。通过证券化,银行可以出售抵押贷款资产,获得资金,从而开辟银行通过资本市场筹集资金的渠道。再次,可以改善银行的资产负债比例管理。在当代金融市场环境下,任何银行都必须注意资产和负债在利率、期限、结构等方面的匹配,如果发生错配,可能给银行带来重大的风险。因此,银行可以通过出售资产或者购入资产债券(如住房抵押贷款证券) 的方式来进行资产负债管理。最后,资产证券化业务的开展有助于强化银行的服务中介职能,为银行提供了介入资本市场的广阔平台,为拓展中间业务开辟了新的空间和盈利增长点。

() 对房地产业:我国要将住房产业培育成为国民经济新的增长点,关键在于启动居民的住房消费。而现实是居民的收入和房价之间存在着较大的差距,这就要依赖于金融的大力支持。目前我国推行的个人住房抵押贷款业务正蓬勃开展,但我们应该看到,该项业务需要巨

额的资金作为后盾,因此,为了保持住房抵押贷款业务的持续发展,必须为其提供长期、稳定的资金来源,这就需要培育和发展抵押贷款二级市场,实现住房抵押贷款的证券化。证券化可将巨额的抵押贷款流动化,使银行迅速回收资金为更多的购房者提供抵押贷款,缓解城镇居民低收入与高房价之间的矛盾,满足人民群众日益增长的住房需求,促进房地产业的持续稳定发展。

() 对投资者:我国的资本市场正处在快速发展时期,人民的投资意识不断增强,机构投资者的数量和规模也在迅速增加,资本市场呈现出证券品种和数量供给不足而需求旺盛的矛盾。而住房抵押证券具有转让、投资、融资及调节功能,兼具安全性和盈利性,一种理想的投资工具,满足投资者不同的需求偏好,从而将更多的投资者,尤其是机构投资者吸引到资本市场上来,给资本市场带来巨大的资金流量,缓解市场的供求矛盾。

二、发展住房抵押贷款证券化存在的问题

() 商业银行缺乏积极性

尽管包括银行在内的各方都承认住房抵押贷款证券化具有很多好处。但在现实情况中,还是有许多银行对推行住房抵押贷款证券化表现出不积极的态度。主要原因是,对住房抵押贷款发放量较少的银行而言,现在的住房抵押贷款无论从收益还是贷款质量上讲都是难以割舍

的优质资产,加上我国银行实行的是资金调度能力较强的总分行制,流动性问题尚不严重,所以有些商业银行的态度明显不积极。

() 缺乏强大的操作机构

住房抵押贷款证券化作为一项复杂的系统工程,离不开特设机构(SPV) 、资信评级公司、住房抵押贷款担保机构等市场中介机构的参与和规范,权威而高效的市场中介机构能够保证交易的顺利进行,降低住房抵押贷款证券化市场运作的交易成本,但现在我国却存在市场中

介机构的缺位现象。如资信评级行业在我国还属于新兴行业,缺乏一套完整而严密的法律规范框架和行业标准管理体系,其运行亟待完善;现有评级机构做出的评级结果也很难取得投资者的信任,这会严重影响住房抵押贷款证券对投资者的吸引程度。

() 技术人才短缺

住房抵押贷款证券化要求开发高效自动化的信息系统以及实行证券运作的标准化,包括与证券相关的文件标准化、服务标准化、证券工具标准化,还有会计处理的现代化,即广泛实施电算会计,以提高市场的整个效益和个案业绩,而我国在这方面的人才十分短缺。

三、进一步发展住房抵押贷款证券化的建议

() 规范、壮大一级市场,提高商业银行的积极性11 进一步规范贷款发放运作机制,政府有关部门要制定具有强制约束力的制度,对住房抵押贷款的操作流程、担保抵押、合同文本等进行规范,使住房抵押贷款成为便于交易的标准化产品。21 要加快一级市场发展步伐。国外的发展经验表明,住房抵押贷款证券化的成本较高,只有达到一定的规模,才具有规模经济效益。在健全的担保保险体系下,要降低贷款首付比例,控制住房价格,降低房屋价格与收入的比例,使更多的人贷得起款、买得起房。一级市场只有发展到一定水平,二级市场才有足够的产品进行交易,才能获得必要的流动性和规模效益,为开展住房抵押贷款证券化打下良好基础。31 商业银行应该以战略眼光去看待住房抵押贷款证券化。虽然现在的住房抵押贷款并没有给各商业银行的流动性造成风险,但是自2002 年以来,我国居民个人购房贷款余额直线上升,2004 年底和2005 1 季度末分别达到15922. 3亿元和16743. 7亿元,余额同比分别增长35. 1 %30. 9 %。虽然2003 年以来个人购房贷款的增长率逐步下降,但仍维持在30 %以上。可见,我国居民个人住房贷款增长迅速。商业银行应该认识到随着个人购房贷款需求的增加,住房抵押贷款的流动性将出现危机,未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高,购房者的还款能力也可能受到影响,按揭贷款就可能出现风险。所以,商业银行应积极参与住房抵押贷款证券化来提高住房抵押贷款的流动性,扩大住房借贷资金的来源。

() 政府加大扶持力度,积极培育操作机构住房抵押贷款证券化是一项复杂的系统工程,没有政府的参与、支持、鼓励与监管是很难得以顺利实施的。美国作为住房抵押贷款证券化初创的国家,其政府在证券化的发展过程中起到了关键性的作用。表现在设立官方和半官方性的证券化操作机构并为证券化提供十足的政府信用支持等方面。那么,在我国实施住房抵押贷款证券化的过程中,尤其是在证券化试点工作中,政府更应发挥积极作用,在发行机构的组建、证券化工具创新和信用担保等方面应给予足够的支持。

1. 逐步建立规范的中介服务机构,整个住房抵押贷款一级市场和二级市场的运作都需要有完善的抵押担保体系的支持。在住房抵押贷款一级市场中,需要提高贷款者和抵押品的信用等级,减少银行机构的信贷风险;在抵押贷款证券流通的二级市场中,需要增强抵押贷款的安全性和清偿能力,加强对抵押贷款证券化后的流动性风险的防范。而在这个抵押担保体系中,政府应起主要作用。在我国试点工作的实践过程中,我们应借鉴美国的经验,由政府出面组织机构提供担保,这样可为住房抵押贷款证券化的顺利实施提供畅通的渠道。我国随着试点的扩大,政府可考虑和人民银行、建设部或财政部共同成立一个住宅抵押贷款担保公司,为符合条件的抵押证券提供担保。

2. 建设资信评估机构

住房抵押贷款证券化过程中一道重要的程序就是“资信评级”。抵押担保证券的发行必须经过两次评级,第一次是对交易结构及抵押担保证券考核评价的内部评级,第二次是发行评级,资信评级机构必须对被证券化的资产的信用风险进行中立的、科学的、公正的评估,并将评估结果向投资者公告,作为投资者进行投资选择的重要依据。抵押担保证券能否顺利发行,关键在于信用提高技术是否被投资者认可。因此,政府应加大力度,尽快推进信用评级机构的建设,规范其运作,提高其透明度,并从多方面着手,使之从政府、企业、证券、银行中完全独立出来,为广大投资者提供客观、公正的评估。

3. 培育机构投资者由于住房抵押证券复杂的流程以及多方风险的存在,个人投资者无法对其进行细致、全面地分析,也没有专门的技能对之进行投资组合以防范风险,因此更适合

机构投资者介入。2005 年以来,我国机构投资者发展迅速,证券投资基金规模稳步增长,市场主体行为规范不断加强,整个基金行业处于健康发展的态势;同时,QFII、保险、社保基金、企业年金等各类机构投资者队伍日益壮大,初步形成了多元化的机构投资者格局,为促进证券市场的规范、健康、稳定发展起了重要作用。但是现在的机构投资者都因自身的经营管理水平、资金规模、法律规定以及对资金安全性方面的考虑而在短时间内不可能成为

住房抵押贷款的有力追随者,所以为顺利发展住房抵押贷款证券化,还应积极培育机构投资者,提高机构投资者的创新能力。应进一步贯彻落实国务院关于资本市场发展的九条意见,加大推动机构投资者发展的工作力度,推动养老金税收政策体系的完善,为企业年金、基本养老金个人账户等定时定额的长期资金转化为直接投资创造有利的外部环境,增加机构投资的资金总量;要不断提高上市公司质量,加强上市公司的法人治理结构;要加快推动

企业债券市场的发展,尽快出台具体的管理办法,建立市场化的发行与监管体制,建立统一互联的企业债券市场;要不断拓宽基金管理公司的业务范围,加强基金管理公司与商业银行、保险公司的战略合作,以满足不同类型客户的投资需要;必须采取有力措施理顺基金的营销机制,真正建立起多层次、多渠道的销售体系。同时,加强机构投资者的自身建设,机构投资者应该从经营管理、投资技术、人员素质等方面加强自身建设,使自己的投资行为更

加科学化、规范化。

() 进一部完善法律制度

为了推进住房抵押贷款证券化,2005 年我国已经出台了一系列相关的法律制度及政策法规。其中包括4 月份中国人民银行、中国银监会发布的《信贷资产证券化试点管理办法》,5 月份财政部制定的《信贷资产证券化试点会计处理规定》,中国建设部的《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》,6月份中国人民银行等监管部门公布的《资产支持证券信息披露规则》,8 月中旬中央国债登记结算有限责任公司向国家开发银行、中国建设银行和结算成员发布的《资产支持证券发登记与托管结算业务操作规则》(对资产支持证券的发行、登记、托管、结算以及兑付等具体环节做出规定) ,11 月份中国银行业监督管理委员发布的《中国金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》。这些配套法律的出台可以保证住房抵押贷款证券化在一个相对规范的法律框架下进行运作,投资者、借款人、金融机构和发行人的权利义务及各自的违约处理都有明确的法律规定,保证了每一笔住房抵押贷款证券化业务的健康运作和相对安全。只有法律的积极配合,证券化才能得以顺利发展。所以,随着住房抵押贷款证券化试点工作的推进,各相关部门要根据实际情况不断完善相关的法律规章制度以对其进行保障和约束。() 建设一支高素质的专业人才队伍住房抵押贷款证券化是一项技术性、专业性和综合性均很强的新型融资方式,它涉及金融、证券、法律、房地产、评估等多方面的专业领域,需要一大批既有理论基础知识,又有实践操作经验的复合型人才。在我们的试点工作进行的同时,要加强对现有从业人员的培养和锻炼,加大这方面的专业人员和管理技术的引进和借鉴,力争在一个较短的时间内尽快建立一支高素质的专业人才队伍。

 

总之,在我国实行住房抵押贷款证券化试点工作的过程中,我们要借鉴其它国家的实践经验,并结合现实环境,完善各项工作,逐步推进住房抵押贷款证券化的稳步

发展。

(作者单位:天津财经大学)

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经济纵横,2005 , (1) .

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[3 ]于长秋,李强. 美国、英国、日本住房抵押贷款证券

化的比较及启示[J ] . 海南金融,2002 , (11) .

[4 ]刘克崮. 我国开展个人住房抵押贷款证券化势在

必行[J ] . 管理世界,2004 , (10) .

[5 ]信贷资产证券化试点管理办法. 中国人民银行:

国银行业监督管理委员会公告〔2005〕第7 .

[6 ]毛王君. 住房抵押贷款证券化的意义和可行性[J ] .

Abstract :The housing mortgage loan issued by the Construction Banks of China has entered the security market .

This experiment has many practical implications. However , there are still some difficulties in the further develop2

ment of this experiment . This paper proposes some suggestions and countermeasures on this problem.

Key words :housing mortgage loanentering security market ; implication ; problem; suggestion

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