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外商投资  
外资地产经济盯上二手房
发布时间: 2006/7/21 17:59:21

 

宏观调控下的中国房地产市场,一个微妙的趋势是,前赴后继的外资机构在对一手房市场集中火力的一番猛攻之后,已逐渐开始将触角伸向了尚未完全发达的二手房经纪市场。

  继顺驰置业以22.5%的股权换取了来自软银和凯雷4500万美金的支持后,21世纪中国不动产日前宣布:该公司已与高盛集团旗下全资子公司高盛战略投资(亚洲)公司签署投资协议,高盛首轮将注资2200万美元,并成为21世纪中国不动产的第二大股东。

  分析人士表示,国际资本携数千万美元强势介入中国二手房(又称存量房)市场,在推动经纪公司实现规模化扩张的同时,也给这个原本竞争就很激烈的市场带来更浓的火药味。不久之后,在这个专业市场上,那些外资大品牌公司之间就会上演一幕幕龙争虎斗。可以预见的是,国内的二手房市场将随着全球资本的进入而不断成熟与完善,从而推动整个房地产市场的良性发展。

  一、二手房市魅力依旧

  据中国房地产协会介绍,受当前相关政策出台影响,京城多数中介公司的房屋成交量下滑,恶性循环的结果导致房产价格严重背离了价值,房产中介公司的“批量房、存量房、尾房”大量积压,京城一些大型房产中介公司无奈退出了市场。然而,几家欢乐几家愁,在中介公司纷纷退市的时候,外资机构偏偏选择了这块肥肉。

  2005年12月19日,21世纪中国不动产宣布,根据其与高盛集团旗下全资子公司高盛战略投资(亚洲)公司签署的投资协议,高盛首轮将向21世纪中国不动产注资2200万美元,本次注资完成之后,高盛战略投资(亚洲)公司将成为21世纪中国不动产的第二大股东。

  这是继顺驰置业获得软银、凯雷4500万美元融资之后,国内二手房中介公司赢得海外资本青睐的又一案例。根据规划,21世纪中国不动产未来计划在国内各大中城市建立60个区域分部,吸收4000家加盟店,培养30000名经纪人。

  21世纪中国不动产副董事长卢航表示,和高盛的谈判只花了8个月的时间,而合作的前提条件是中国二手房市场庞大的发展潜力。

  在房地产发展成熟的很多国家,房产交易90%以上都是通过中介完成的,而在我国,这个数据则低得惊人,中国的房地产二三级市场发展是非常原始的,这既有中介自身的原因,更多的是市场培育、人们消费观念、制度等多方面原因。然而,在一级新房市场倍受冷落的历史条件下,海外巨资豪赌中国的二三级市场则表明,有大利可图。

  分析人士指出,国际资本之所以看中二手房市场的生意,一来是因为中国二手房的交易规模正在逐年上升;二来二手房市场结构也在进一步优化。

  在欧美等发达国家房地产市场上,二手房是真正的主导者,二手房交易量占这些国家整个房地产交易量的80%左右,而在中国这个比例还不到40%。随着中国二三级市场的开放,自1998年以来全国二手房市场迅速发展,已经在东南部沿海地区的一些大中城市如上海、广州、天津等地形成了比较成熟的二手房交易市场。

  据统计,1998-2004年,上海市场中二手房与新建商品房交易面积的比例从0.28:1上升到1.1:l;广州由0.1:1上升至0.66:1;天津由2000年的0.27:1上升至0.96:1。随着住房制度改革的不断深入,各种政策利好将会促使二手房成交量逐年攀升,人们消费心理的成熟及需求的变化也将促使二手房市场更加活跃。二手房市场结构也在进一步优化。在很多城市,次新房已经成为二手房交易市场的主流产品。

  分析人士表示,2004年是“银根紧缩”年,2005年是“宏观调控”年,两年的宏观调控组合拳之功效,在本年度已初步显现,无论是“银根紧缩”还是“宏观调控”,矛头多指向商品房开发市场。可以预计,在2006年,二手房将成大器,成为房地产市场上的重要角色。

  2006年,大的调控动作应会暂告一段落,但不乏会有一系列规范二手房市场的政府监管细则出台。目前已出台政策显现出“稳房”导向,一要将房价增长降到10%以下,二要降到人均收入平均增长水平以下。在此背景下,政府要把政策落实到底,必然加大对二手房市场的监管。

  2006年,由于二级市场符合免税条件的房源逐渐稳步放量及大众观望情绪的减退,二手房市场将集中交易。原因有三:一是二手房市场刚性需求将促使成交量上涨。2006年是新一轮的婚庆年,其中70%的结婚者有在结婚前一到两年内购房的需求。新人经济储备一般不高,因此有相当一部分人群会通过购买二手房来过渡。二是旧村改造房有望加入二手房阵营,由此带来大批的二手房房源进入市场。三是受2005年营业税限制的二手房随2年时效的度过而纷纷解封,大量2003年前后放出的新盘在业主拿到产权证2年后的2006年,将挣脱羁绊大举入市。

  对未来二手房产市场,有关专家给出了相关数据,到2020年,中国房地产增长速度会持续高于固定资产投资速度。城镇住宅投资将快速增长,年均增长率达到13%,占总投资的比重将从2005年16.7%增加到2020年的20.4%,城乡合计住宅投资将占到总投资22%以上。到2020年人均使用面积是24.4平方米,折合建筑面积就是32余平方米,低于建设部规划的小康水平,房地产业面临极大的挑战。随着农村城市化进程的加快,农转非人口的增加。首先是城镇住宅存量的面积将达到330亿平方米,城镇人口人均使用房屋的建筑面积将达到32.4平方米,年均改善率1.8%。2005-2020年累计新建面积将达到120.4亿平方米,新建面积年均增长5.5%,未来15年每年建房屋12亿平方米。

  二、外资经纪疾风劲草

  在宏观调控制约下,房地产中介机构关门倒闭已经成为一道风景。不过,外资房产中介携资金、服务、品牌之优势大举扩张,而且大多采取低调入市策略。

  2005年11月初,21世纪不动产全球峰会在上海召开,表明这一国际品牌对上海市场的重视。21世纪中国不动产总裁比尔·亨特表示,特许经营在发达市场是成熟模式,美国90%商品通过特许经营模式交易,而在中国只占2%左右。中国属于新兴市场,发展空间很大。房地产行业本身波动性就很大,极易受市场、经济、政策等因素影响。当市场发生变化,作为特许经营者和品牌中介商,往往会在第一时间里进行资源整合。比如说,得到全球广告基金的支持、总部的支持、财务的支持、特许方的支持等等,而且他们的恢复能力要比小公司强。

  21世纪不动产在中国的“野心”相当巨大,其扩张脚步从未放缓。在此次全球峰会上,21世纪不动产确定未来五年内,在全国建立60个区域分部,吸收4000家门店,培养30000名经纪人,让加盟店每年以100%速度增长。配合开店的同时,21世纪不动产还研发出新的服务系统,即任何一个客户只要通过电子邮件向21世纪不动产发送了房地产买卖需求,60秒内该信息就会以手机短信形式自动联系到一名业务员,业务员便可在第一时间内答复客户需求。

  紧随其后的是瑞阳不动产,其背景是英属控股集团和上海天下房地产经纪有限公司。瑞阳不动产总经理王永明表示,市场平淡对地产中介来说是一个完善自身的好时机。更重要的原因是,瑞阳不动产将推出全新的经营管理方式。

  2005年7月,曾以“洋物业服务”出身美国摩瑞思房地产服务公司也宣布进军天津市场。摩瑞思市场总监高凡说,现有中介连锁店大多都是直营店,总部与连锁店之间是纵向的领导与被领导关系,而外资中介机构主要推行的是特许经营模式,这与现有的房屋中介运作方式有很大不同。在这种模式下的连锁店,与总部是平等的合作伙伴关系,总部为各连锁店提供品牌宣传、系统服务和技术支持,通过品牌和规范化运作来保证各连锁店业务的顺利开展。

  事实上,2002年以来,外资中介进军中国房地产市场的步伐已经加快。目前,仅上海地区就已经拥有21世纪不动产、美联物业、信义房屋、中原地产等多家外资、台资或港资中介公司。外资中介将支持各连锁店开展不动产领域的金融理财服务、不良资产处置以及不动产信托、不动产保险等多种衍生业务,这些都是外资中介机构的竞争优势。业内人士预测,随着外资房地产服务机构的进入,中国房地产中介市场竞争将日趋激烈。

  外资中介公司加速扩张的同时,也在不遗余力地揽才。2005年7月初,汉宇、美联、中原等港资房产中介率先开始了大规模扩张,并乘机争夺各路房地产经纪人才,成为清淡楼市中独特的一景。汉宇地产在短短两周时间内新开了12家门店;美联分两批新开了15家门店;中原的目标直指100家门店,智恒更是要达到空前的180家门店。

  据了解,由于外资中介机构采取连锁运营模式,因此招聘触角延伸至北京、上海、广州、深圳等多个城市。其中21世纪不动产招聘规模最大,招聘总量近千人,有些职位甚至不设上限。

  与其它中介公司青睐成熟人才不同,21世纪不动产更偏向于自己培养人才。据了解,未来5年,21世纪不动产将培养3万名经纪人。该公司有关负责人表示,随着二手房中介暴利时代的结束,经纪人的专业化服务将对吸引客户起到关键作用。“我们不一定要招收成熟的员工,而是要通过我们的培训把加盟者变成专业人士。”

  业内人士指出,一批眼光独特、实力雄厚、信誉良好的房产中介企业,通过对自身人才的优胜劣汰,将在未来楼市发展中赢得先机。

  三、行业整合势在必然

  据了解,由于进入门槛低,目前在国内主要从事传统二手房三方交易的经纪业务的机构非常多,比较有代表性的企业有21世纪中国不动产、天津顺驰、我爱我家、中原地产等。主要通过代理和包销两种方式从事新楼盘代理业务。

  近年来,随着格局的变化,越来越多的开发商选择自行销售,使得新楼盘代理市场呈现萎缩之势,加之竞争加剧,很多新楼盘代理公司已经开始逐步退出新楼盘代理市场,转而进入市场空间更为广阔的二手房交易市场,从事二手房业务,但由于二手房交易市场的交易方式、技巧与新楼盘代理市场完全不同,大部分原来从事新楼盘代理的经纪公司很难适应新的市场需求,在二手房交易市场的经营业绩并不理想。一批没有品牌、服务不到位、实力弱小、追求投机的中小型房产中介机构纷纷下马休业。统计资料显示,上海房产中介机构总数已由高峰时的1.2万家降至目前的8000家左右,其中近两个月注销的中介公司就有3000多家,预计2006年还会有一批企业被淘汰出局。

  参照国外成熟市场的经验,新楼盘的销售大量地选用二手房经纪公司进行,按照这种趋势,在未来的房地产市场,完全意义上的纯粹新楼盘代理公司的生存空间将进一步缩小。所以才会有伟业联手我爱我家、中大恒基做一手楼盘代理等。

  而同样在2005年8月,软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团共出资4500万美元投资顺驰;高盛集团旗下全资子公司高盛战略投资(亚洲)公司注资21世纪中国不动产。另据传言,我爱我家近期也会在资本注入方面有大的动作……

  业内人士表示,要么被市场淘汰,要么做大做强,越来越多的二手房经纪机构将选择像21世纪中国不动产这样经历初步本土化、战略布点、衍生服务到引入战略投资者做不动产的综合服务商,雄厚资本的进入将帮助这些中介机构做大做强。

  21世纪不动产相关负责人表示,近年来随着二手房市场的火爆,市场不规范的问题日益暴露,2005的北京二手房市场更是多事之秋,二手房市场诚信问题已成为不得不解决的社会问题。2005年北京房地产主管部门出台政策规定,房屋中介如果办理房屋银行业务必须委托银行收、付租金,同时中介要把60万元作为保证金押给银行。政府监管的主要方向是加强对房地产中介企业资质的审查,淘汰不法中介,提升中介公司的入行门槛,为交易筑起了一道安全防火墙。

  分析人士认为,2006年是二手房中介大举扩张“洗牌”年。中介市场竞争的趋势就是从分散走向集中,品牌中介公司的迅速崛起使得地产中介市场逐渐走向成熟和规范化。品牌中介公司借助连锁化的经营模式快速抢占市场份额,通过规范的服务,更低的成本和更多的房源更好地满足消费者的需求,从而重新分割庞大的“蛋糕”。一方面他们通过不断发展连锁的数量,抢占房源;另外一方面也不断地圈占客户资源,抢占市场份额。2006年,中介之间的跑马圈地与网点争夺会愈演愈烈。

  21世纪中国不动产中国区域副总裁张卫平表示,未来几年房地产经纪行业两极分化的格局将更为明显。一方面,大中型房地产经纪服务企业将向大型化、专业化、品牌化发展,通过其规模的不断扩大,不断加强企业的品牌形象,提高企业的专业化水平和服务质量。另一方面,一些小型的房地产经纪服务企业,以其较低的经营成本、具有竞争性的服务价格、灵活的服务方式以及区位上的便利条件,也会在其所在区域较低价格的存量房交易、尤其是房屋租赁业务方面有所作为。在优胜劣汰的市场环境中,大型企业则更需要通过收购兼并等方式迅速树立品牌、抢占市场、做大做强。同中小品牌相比,大品牌公司拥有更强的交易能力,也更能给客户安全感。

  据21世纪中国不动产副董事长卢航预测,在未来,房地产经纪服务企业会向多元化经营发展,综合服务将成为各大经纪公司的发展方向。

 

 
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