咨询电话:010-65958271

法律咨询QQ群号码:148289148
请您留言 请您留言
GCCP-金牌贴身法律顾问计划 项目介绍 推荐律师

实务分类

 
 
   
当前位置:律师实务 > 商事经济
 
商事经济  
民间借贷抵押登记的可行性分析
发布时间: 2006/5/2 19:10:40

浅析关于登记机关开展民间借贷抵押登记的可行性分析

 

银川房产信息网 (20060109 09:09)

 

       我国《担保法》颁布以后,抵押制度在法律上得到了极大的完善,抵押作为交易中经常采用的担保方式,在实践中对保障债权实现和债务履行,增强债务主体信用,预防和减少不必要的交易风险,发挥了重要作用。随着我国市场经济的发展,担保法所规定的抵押范围也需进一步扩大,目前登记机关办理抵押登记仅限于产权人(单位)与金融机构之间以及与非金融机构的典当行发生借贷进行抵押的登记,而对公民之间、公民与法人或其他组织之间的债务不办理抵押登记。对此,已引起社会各界普遍关注和讨论,对于登记机关的这一做法是否违反法律规定?笔者认为登记机关的现行做法是不符合法律规定,从根本讲不利于我国市场经济的发展。那么,抵押登记机关能否办理民间借贷登记?就此问题笔者仅提出个人的一点认识。

 

       首先,根据对我国现行法律法规的理解,实行房地产权属登记制度(房地产抵押登记是房地产权属登记的组成部分),具有确定权属归属、定分止争;维护社会秩序和交易安全;促进物尽其用,充分发挥财产利用效率的功能。作为登记机关在抵押登记中履行的法定职责,主要依据《担保法》第三十七条;《城市房地产抵押管理办法》第八条关于不得抵押的房地产的规定及第三十条、第三十二条、第三十三条关于抵押登记办理程序和提交证件的规定;《城市房屋权属登记管理办法》第十一条、建设部和中国人民银行《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》第一条关于登记机关在办理抵押登记时审查内容的规定。概括为四个方面:1、禁止为法律明确规定不得抵押的房地产设定抵押,如学校、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施的房地产;2、对抵押当事人的抵押申请进行审查或审核,要求权属清楚、证明材料齐全、形式合法;3、查对抵押人提供的房地产权利证明文件与房产证及产权资料是否相符?与抵押申请资料之间是否一致?查对房证号与印章的真伪;4、抵押的房地产是否已经抵押、是否已被依法限制权利?

 

 

       根据国家实行房地产抵押登记制度的规定,抵押是抵押当事人以合同方式建立的民事法律关系,登记机关履行其法定职责,运用行政确认的方式对当事人建立的民事法律关系予以确认,实际上抵押登记只是一种登记行为。作为登记机关只需当事人提供的有关文件、材料进行书面形式审查,应该对下列内容作好实质性审查,1、申请抵押的房地产可否抵押?或是否已设定抵押?有否限制权利?2、房地产所有权证书是否伪造?当事人提交的资料内容与产权产籍记载的是否一致?这些内容的审查是以产权登记资料为依托,而抵押当事人则是难以完成,是由登记机关负责。因此登记机关只是对形式要件进行审查,并不需要保证债务的完全合法性,它只是一种社会公示手段。

 

 

       应当看到,随着物权的发展,必然会形成在土地之上有越来越多的物权将会设立的情况。从登记的角度讲,建立在以土地为中心的登记制度上的登记事项也会逐步扩大,凡是依法所确认的物权,都可以通过登记产生,其转移也通过登记予以公示。因此,开展民间借贷扩大抵押登记范围,可以促使所有权人积极行使权利,充分利用房产资源发挥财产的经济社会效用。根据《担保法》第一条规定的为促进资金融通,保障债权的实现,发展社会主义市场经济的立法宗旨。如何才能促进资金融通,保障债权的实现呢?这就需要鼓励当事人设立更多形式的担保,设立更多的担保使债权的实现更有保障,尤其在我国目前信用基础差、违约和欺诈比较严重的情况下,鼓励担保有十分重要的意义,担保越多债权越安全,所以担保法的重要目的之一就是鼓励担保。从鼓励担保的目的出发,登记机关应当尽量减少对设定多种形式的抵押登记所作的不必要限制。

 

 

       其次,根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定,民间借贷的利率可以适当高于银行利率,各地人民法院可根据本地区实际情况具体掌握,但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的,超出部分的利息不予保护。第十七条规定,对于因借贷关系产生的正当的抵押关系应予保护。但现实中登记机关不进行民间抵押登记,许多当事人通过私下协议设立抵押权,发生纠纷产生诉讼后方知不能够对抗第三人,才知道该行为的不合法性,才明白当事人私下根本不能设立抵押权,因此如果允许当事人不经过登记而自由设立抵押权,这与我国现行立法并不符合。对于经过登记公示的借贷关系,按照自愿、互利、公平、合法原则,债权人和债务人的合法权益是受到保护的;限定利率范围内的民间借贷关系产生的正当抵押关系也是受法律保护的。这样可以拓展举债和融资渠道,增强社会诚信度,有效促进金融市场秩序的健康发展。

 

 

      《担保法》规定的担保方式为保证、抵押、质押、留质和定金。抵押是债务担保其中的一种方式,均是为保护抵押当事人的合法利益而设立的法律制度,而抵押登记是该制度的一个重要组成部分。通过办理抵押登记,债权人可获得优先受偿权,保障债权的实现。如不能办理抵押登记,抵押作为债务担保的一种方式也就失去了设立的意义。另外,《担保法》规定的抵押并没有对债务的类型进行任何限制性规定,没有规定何种债务不可以设定抵押,银行债务与公民之间、公民与法人或其他组织之间的其他债务无根本区别。作为抵押登记部门对民间借贷的债权债务不予办理抵押登记缺乏法律依据,只给金融机构办理抵押登记而不给公民、法人或其他组织办理是带有一种歧视性的行为。如果办理抵押登记,可以有效避免一些不诚信的公民、法人或其他组织以一项财产抵押给多人,避免与其他利害关系人发生冲突,充分发挥维护市场秩序、保障交易安全,预防纠纷的公示作用;而且扩大办理抵押登记债权范围,增强了行政执法能力,维护登记制度的权威性,也可收取一定费用。

 

 

       最后,对开展民间借贷登记上涉及抵押价值和抵押期限问题的探讨。依据《担保法》第三十五条,关于抵押物的价值是否必须超过被担保债权价值的相关规定。从表面上看是充分考虑债权人的利益,实质上不合理地限制了债权人的利益,同时也是对抵押人和抵押权人在订立合同中,所应当享有的合同自由施加了不必要的限制。债权人都是合理的经济人,其从事民事行为都是为了追求利益最大化,债权人设立担保的过程中,都会充分考虑自己的利益,是否愿意接受较低抵押物的价值,也是从自身利益考虑做出的决定,这完全是一种正当的行使权利的表现。在这一点上,登记机关对《担保法》第35条应当理解为是一种倡导性和建议性的决定,而不应做为一种强行性的规范,这样才能完全尊重债权人的决定。同时允许债权人(抵押权人)与抵押人就抵押物的价值进行协商确定协议价,并由债权人(抵押权人)承担不足以实现债权的风险,使协议和评估结合起来,有利于快捷、方便办理抵押登记手续,减少民间借贷当事人的费用成本,从根本上有利于促进资金融通,调剂民间资本运营,加快社会主义市场经济的有序发展,促进流通繁荣,保证社会稳定均具有积极的意义。

 

 

       关于抵押当事人能否对抵押期限自行约定,《担保法》第五十二条规定,抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。199759日建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》第二十六条规定抵押合同应当载明抵押期限的内容,之后,各地登记机关均在抵押登记时要求当事人予以约定抵押期限,对抵押期限届满后抵押人与其他债权人设定抵押权又予以登记,结果导致发生纠纷后给审判活动带来不便甚至无法确定抵押合同的效力,使公众对登记机关的登记公信力产生怀疑。因此,2001815日,建设部修改了《城市房地产抵押管理办法》,取消了抵押期限的规定。这样,该部门规章和《担保法》的规定相一致。加之,最高人民法院法解(199919号司法解释即关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)中第四条规定人民法院在确认合同无效是以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,而不是以地方性法规和行政规章为依据的,从而使抵押登记进一步规范。

 

 

       综上所述,在我市进行民间借贷抵押登记无论从法律依据上分析,还是从现实性方面分析均是切实可行的。通过借鉴区外产权产籍登记机关的做法和对相关法律、法规的理解,笔者对开展民间借贷抵押登记业务的几点建议:1、依法行政,严格执行国家的法律、法规和规章,对于政策界限不清须慎重办理。2、减少要件,除法律规定的要件外,不再审查其他要件。3、改进登记方式,提高现代化网络办公水平,方便当事人在网络上快捷获取信息。4、完善房屋所有权抵押关系规则,建立健全抵押登记公示制度,严格执行一物一权的原则。5、扩大登记范围后,所有这些物权都应以土地的权利为中心建立一套完整的登记体系。 

 

 

       参考书目1、汪利民《物权法研究》2、最高人民法院编《人民法庭实用手册》32004年《中国房地产》(杜昀洪 )

 

 

 
Copyright www.eastlaws.net. All rights reserved. 版权所有 北京华夏大成投资顾问有限公司
地址:北京市朝阳区光华路丙12号数码01大厦
联系电话:北京:010-65958271 成都:028-86026725,全国:4000029066 E-mail: king@gaotonglaw.com
京ICP备06003773号